Oceňování nemovitostí a podniků
Jako soudní znalec a certifikovaný odhadce majetku pro Vás rád vypracuji posudek na cenu Vaší nemovitosti, zřizovaného věcného břemene, či podniku (obchodního podílu ve společnosti) a to jak v cenách administrativních (dle platné vyhlášky MF ČR), tak v cenách obvyklých (obecných, tržních). Pro Vaši základní představu níže uvádím příklady, kdy je třeba ocenění, co může být předmětem ocenění a také orientační přehled podkladů potřebných pro zpracování ocenění. Zároveň (na základě opakovaných dotazů klientů) Vás tímto mohu ujistit, že naprosto samozřejmou součástí znalecké a expertní činnosti je vždy mlčenlivost o skutečnostech souvisejících s oceňovaným majetkem.
Co může být oceňováno (nemovitosti)
- domy, chaty, chalupy, garáže
- byty a nebytové prostory (jsou-li zapsány v katastru nemovitostí)
- veškeré druhy pozemků
- rybníky a vodní plochy
- komerční či provozní objekty i průmyslové areály
Nemovitosti lze oceňovat i v rozestavěném stavu, lze odhadnout cenu zhotovené části, či výši nákladů na dokončení ...
Kdy je třeba ocenění
Při daňové povinnosti z prodeje a koupě nemovitosti:
- s kupní smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) pro potřebu finančního úřadu a ke stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR. Daň z převodu nemovitostí je vypočtena z ceny, která je z těchto dvou cen vyšší.
Při darování:
- s darovací smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) podle vyhlášky MF ČR pro stanovení ceny darované nemovitosti a pro potřebu finančního úřadu ke stanovení výše daně darovací.
Při dědickém řízení:
- znalecký posudek vyžaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení se stanovuje návrh ceny pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení, kdy se zpravidla vyžaduje určení obvyklé ceny nemovitosti. Stav nemovitosti a použitá metodika musí být respektovány k datu úmrtí. Znalecké posudky v tomto případě opatřující dědicové. Ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem.
Při rozvodovém řízení:
- vypořádání společného jmění manželů (vlastníky nemovitosti jsou oba manželé). Pokud se manželé na vypořádání nedohodnou, provede vypořádání soud na návrh některého z manželů. Vypořádání provádí soud jedním ze tří způsobů:
1. reálné rozdělení podle výše podílů
2. přikázání nemovitosti jednomu nebo více spoluvlastníkům
3. prodejem a rozdělením výtěžku podle výše podílů
Při vypořádání, kdy nemovitost vlastní jeden z manželů, se oceňuje výše vložených společných prostředků za manželství. Zde není důležité o kolik se nemovitost zhodnotila či znehodnotila, ale kolik prostředků ze společného jmění manželů bylo na nemovitost spotřebováno. V tomto případě je nutné prokazování pomocí patřičných dokladů. Při soudním vypořádání stanovuje soud znalce, který provede ocenění nemovitosti. Stav nemovitosti (stáří, opotřebení, provedení) se uvažuje k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a ocenění se provádí k datu vypořádání a to stanovením návrhu ceny obvyklé. Tato oblast je poněkud složitější a vyžaduje individuální právní konzultaci.
Při úvěrovém řízení:
- jedná se o oceňování pro potřebu peněžního ústavu, kde peněžní ústav vyžaduje záruku. V současné době každý peněžní ústav – banka, má seznam smluvních znalců, kteří mohou ocenění pro zástavu provést podle stanovené metodiky. Ocenění se provádí v ceně obvyklé a lze ocenit i stavby nedokončené vč. ceny budoucí dle projektové dokumentace tvořící součást stavebního povolení, tedy potvrzené stavebním úřadem. Peněžní ústavy při tom zpravidla půjčují jen do 60-80 % z ceny zjištěné při ocenění. V poslední době jsou na trhu již úvěrové produkty, které zajišťují i 100 % krytí ceny nemovitosti.
Patřím mezi odhadce zapsané na seznamech České spořitelny, GE Money Bank, UniCredit Bank, PGRLF .. pro jiné banky musíme předem dohodnout, zda budou moji práci akceptovat. Ocenění pro jednotlivé finanční ústavy je totiž vždy prováděno podle jimi stanovené metodiky.
Pro stanovení pojistné hodnoty:
- aby nedošlo k přeplácení pojistného, či naopak k podpojištění objektu, kdy pojišťovna krátí pojistné plnění.
Pro potřeby podnikání:
- kdy je třeba v souladu s ustanoveními Obchodního zákoníku ocenit nemovitost jako nepeněžní vklad do majetku společnosti.
S oceněním nemovitostí souvisí i oceňování věcných břemen. Nejčastějším věcným břemenem bývá doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah užívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemene podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doživotního užívání nemovitosti.
Potřebné podklady pro ocenění Vaší nemovitosti
Zde uvádím orientační soupis podkladů, které jsou vyžadovány pro vyhotovení znaleckého posudku (odhadu) nemovitosti. Skutečný rozsah těchto podkladů se však pro různé druhy ocenění liší a proto doporučuji tento soupis předem konzultovat se znalcem. Pokud Vám budou některé, dále uvedené doklady chybět, je možné tyto zajistit naší znaleckou kanceláří, popřípadě se na jejich opatření domluvit při návštěvě nemovitosti znalcem.
- výpis z Katastru nemovitostí – list vlastnictví (obvykle starší než 3 měsíce)
- kopii snímku katastrální mapy předmětného území (obvykle ne starší než 1 rok)
- geometrický plán pro zaměření staveb (pokud oceňované stavby nejsou zaneseny v katastrální mapě)
- stavební povolení a kolaudační rozhodnutí na všechny oceňované stavby (hlavní stavby, vedlejší stavby, venkovní úpravy, inženýrské stavby apod.)
- projektovou dokumentaci oceňovaných staveb pro stavební povolení (stavební část potvrzenou stavebním úřadem)
- soupis realizovaných stavebních úprav a změn na oceňované nemovitosti v uplynulém období s uvedením data jejich provedení
- informace o skutečném účelu užití oceňovaných staveb a bytů – pokud je odlišný od stavu uvedeném v kolaudačním rozhodnutí
- doklady omezující vlastnická práva – smlouvy o zřízení věcného břemene, zástavní práva apod. včetně podrobného vymezení jejich rozsahu
- doklady o nabytí vlastnictví (kupní smlouvy, v případě bytové jednotky prohlášení vlastníka dle §5 zákona č.72/1994 Sb. s podrobným popisem budovy a bytu včetně výkresové části obsahující výkresy jednotlivých podlaží domu).
- předchozí znalecké posudky
- u staveb oceňovaných výnosovým způsobem nutno navíc doložit údaje o výši ročního nájemného (z nájemních smluv nebo jiných dokladů o placení nájemného, nejsou-li k dispozici budou stanoveny ve výši obvyklého nájemného), údaje o velikosti pronajaté plochy, údaje o ročním nájemném z pozemků (je-li jiného vlastníka), náklady na správu podle účetní evidence, roční částku daně z nemovitosti (není-li stavba od daně osvobozena), roční částku zaplaceného pojistného, roční náklady údržby oceňovaných staveb.
Ocenění podniků je natolik specifickou činností, že je vždy nutné předem konzultovat potřeby zadavatele a to i se zřetelem na fakt, že mnohá tato ocenění mohou být zpracována až na základě usnesení soudu o ustanovení znalce (mnohdy však soud akceptuje znalce navrženého zadavatelem).